Проект складского комплекса в Москве под ваши грузопотоки — Slon6

Как Slon6 ведёт проект склада: шаги и сроки

Проектирование склада идёт в восемь шагов: задание, исходные данные, изыскания, эскиз, проектная документация, экспертиза, разрешение и рабочие чертежи. Самые долгие из них — изыскания, стадия П и экспертиза.

Сроки ниже — обычная рыночная практика для склада на несколько тысяч квадратных метров. Где срок задан законом, мы это указываем отдельно. Точный график для вашего объекта Slon6 составит после заявки.

1. Задание и технология

   Разбираем грузопоток: сколько паллет приходит и уходит в сутки, какая номенклатура, нужен ли температурный режим, какая техника будет ездить внутри. Из этого вырастает технологическая схема склада.

   Обычно

   1–3 недели

   На выходе

   техническое задание и схема зон

2. Исходные данные

   Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) показывает, что и где на участке можно строить. Параллельно запрашиваются технические условия на воду, канализацию, электричество и тепло.

   По закону

   ГПЗУ — до 14 рабочих дней

   На выходе

   пакет исходно-разрешительной документации

3. Инженерные изыскания

   Геодезия, геология, экология. Без отчёта о грунтах конструктор не посчитает фундаменты, а экспертиза не примет проект.

   Обычно

   1–2 месяца

   На выходе

   технические отчёты

4. Эскиз и, если нужно, АГР

   Генплан, объём здания, планировка, фасады. Для Москвы на этом шаге выясняется, нужно ли архитектурно-градостроительное решение (о нём ниже, в разделе про согласования).

   Обычно

   2–6 недель

   На выходе

   эскизный проект, при необходимости материалы АГР

5. Проектная документация (стадия П)

   Разделы, которые проверяет экспертиза: архитектура, конструкции, инженерные сети, технология, пожарная безопасность, организация строительства, охрана среды.

   Обычно

   2–4 месяца

   На выходе

   комплект ПД

6. Экспертиза

   Государственная или негосударственная. Экспертиза выдаёт замечания, проектировщик их снимает, и только потом выходит положительное заключение.

   По закону

   до 42 рабочих дней на проведение

   На выходе

   положительное заключение

7. Разрешение на строительство

   В Москве его выдаёт Мосгосстройнадзор по заявлению застройщика.

   По закону

   5 рабочих дней

   На выходе

   право начать стройку

8. Рабочая документация (стадия Р) и авторский надзор

   Детальные чертежи, узлы, спецификации, по которым строитель закупает материалы и монтирует. Во время стройки проектировщик следит, чтобы строили по проекту, если авторский надзор включён в договор.

   Обычно

   1–3 месяца, можно выпускать частями

   На выходе

   рабочие чертежи и спецификации

Что входит в проект склада, а что оплачивают отдельно

В проект склада входят технологические, архитектурные, конструктивные и инженерные решения плюс мероприятия по пожарной безопасности. Изыскания, плата за экспертизу и подключение к сетям обычно идут отдельными строками.

Состав разделов проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Для склада набор почти всегда одинаковый, меняется глубина проработки.

Что чаще всего оплачивается отдельно

• инженерные изыскания, если их не выполняет сам проектировщик;
• плата за государственную или негосударственную экспертизу;
• технологическое присоединение к сетям: это договоры с сетевыми организациями, а не работа проектировщика;
• специальные технические условия (СТУ), когда объект не укладывается в нормы и нужны компенсирующие мероприятия;
• детальный проект стеллажей: его обычно делает поставщик стеллажей по нагрузкам из технологии;
• дизайн офисной части и сметная документация, если стройка не бюджетная.

Сколько стоит проектирование склада в Москве

По средним ставкам проектных организаций Москвы проектная и рабочая документация на склад площадью 1 500–10 000 м² стоит от 500 руб. за м², на небольшой склад до 1 500 м² — от 700 руб. за м². Чем больше здание, тем ниже ставка за метр.

Для ориентира Slon6 собрал прайсы московских проектных компаний и посчитали среднее по каждой позиции. Это ориентир, чтобы понять порядок цифр. Сведения актуальны на ноябрь 2026 года.

Все цены в таблице примерные. Стоимость проекта считается индивидуально под площадь, технологию и участок, точную сумму мы называем после заявки.

От чего стоимость растёт

• холодильные и морозильные камеры, склады опасных грузов, фармацевтика с зонами контроля температуры;
• высотное стеллажное хранение, где нужны расчёты пожаротушения под каждый ярус;
• мезонины и многоуровневые антресоли;
• реконструкция: обследование старого каркаса, привязка к существующим сетям;
• сложный участок: слабые грунты, перепад рельефа, охранные зоны сетей.

От чего дешевле

• прямоугольный объём без перепадов высот и одна технология на всё здание;
• готовые изыскания свежих лет и ГПЗУ на руках;
• каркас по каталогу производителя металлоконструкций, когда он подходит под задачу.

Когда нужен проект склада: шесть типовых ситуаций

Проект нужен всегда, когда склад строят как капитальное здание или меняют его несущие конструкции. Отличается только набор работ на старте.

Участок есть, склад строите под себя

Начинайте с технологии и ГПЗУ. Ошибка на этом шаге закладывается в фундамент буквально: здание, рассчитанное под напольное хранение, потом не примет высокие стеллажи.

Девелопер строит склад в аренду

Арендатора ещё нет, поэтому закладывают универсальные параметры: высоту под стеллажи, ровный пол с запасом по нагрузке, доки с шагом, который можно делить между арендаторами. Здесь важна гибкость деления на блоки.

Старый склад или цех надо реконструировать

Сначала обследование конструкций, затем проект. Нередко выясняется, что кровля не выдержит новую вентиляцию или спринклерную сеть, и это меняет бюджет.

Нужно пристроить новый объём к работающему складу

Пристройка меняет пожарные отсеки и расчёт эвакуации всего здания. Проектировать её «отдельно» не получится.

Склад переводят под холод

Сэндвич-панели другой толщины, теплоизоляция и обогрев пола, холодильные машины на кровле или рядом. Это почти новое здание внутри старого.

Внутри ставят мезонин

Стеллажный мезонин — оборудование или конструкция, решают его параметры и крепление. В любом случае нужен расчёт нагрузок и пожарной безопасности.

Что подготовить до первого разговора

Для предварительной оценки хватит площади, адреса и понимания, что будет храниться. Для договора понадобится больше, и лучше собрать это заранее.

• кадастровый номер участка и выписка ЕГРН;
• ГПЗУ, если уже получен;
• технические условия на сети или хотя бы сведения, где проходят ближайшие сети;
• топосъёмка и геология прошлых лет, если делались;
• товар и тип хранения: паллеты, короба, длинномер, навал;
• оборот: сколько паллет и машин в сутки на приёмку и отгрузку;
• температурный режим: тёплый, холодный, «плюс два — плюс восемь», мороз;
• офис и бытовые помещения: сколько людей в смене;
• для реконструкции — техпаспорт, старые чертежи и фото конструкций;
• желаемая дата начала стройки.

Высота, пол, ворота: какие параметры заложить на старте

Главные параметры склада — полезная высота, нагрузка на пол, число доков и шаг колонн. Их выбирают из технологии хранения, и после стройки они почти не меняются.

На рынке Москвы склады делят на классы A и B по классификации консультантов. Это не норматив, а договорённость участников рынка, но арендаторы и банки на неё смотрят.

Ворота и доки

Док — проём в стене на уровне кузова фуры с уравнительной платформой и герметизатором. Сколько их нужно, считают от пикового часа, а не от суток: если все машины приходят утром, двух доков на 5 000 м² не хватит, даже когда в среднем за день хватает.

Пол

Бетонный пол на складе — отдельная конструкция со своим расчётом: нагрузки от стоек стеллажей, швы, ровность. Переделать его в работающем складе почти невозможно, поэтому параметры пола фиксируются в задании.

Нормы и согласования простым языком

Склад проектируют по федеральным законам о безопасности зданий и пожарной безопасности и по сводам правил к ним. В Москве к этому добавляется городской порядок: ГПЗУ и АГР в Москомархитектуре, разрешение в Мосгосстройнадзоре.

Главные документы

• Градостроительный кодекс РФ: статья 48 — о проектной документации, статья 49 — об экспертизе, статья 51 — о разрешении на строительство;
• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• СП 56.13330.2021 «Производственные здания» — общие требования к складским и производственным корпусам;
• СП 4.13130.2013 — ограничение распространения пожара, противопожарные расстояния и отсеки;
• СП 486.1311500.2020 — какие помещения оборудуют автоматическим пожаротушением и сигнализацией.

Сроки указаны по закону и не включают время на исправление замечаний. Сведения актуальны на ноябрь 2026 года.

Когда без экспертизы и АГР

Часть 2 статьи 49 ГрК РФ освобождает от обязательной экспертизы некоторые небольшие объекты, например отдельно стоящие здания не выше двух этажей и площадью до 1 500 м² при соблюдении остальных условий статьи. Похожий порог в два этажа и 1 500 м² действует и для АГР в Москве. Попадает ли ваш склад под исключение, проверяем по каждому признаку: одно несовпадение, и экспертиза обязательна.

Проект склада в Москве: чем город отличается от области

Главное отличие Москвы от Московской области — органы и процедуры. Склад в Новой Москве и склад через дорогу в области проходят разные согласования.

В Москве ГПЗУ и АГР оформляет Москомархитектура, экспертизу проводит Мосгосэкспертиза (или негосударственная организация, если стройка не бюджетная), разрешения на строительство и ввод выдаёт Мосгосстройнадзор. В области тот же путь проходит через областные ведомства с другими регламентами и формами. Поэтому первое, что Slon6 смотрит по участку, — по какую сторону границы он лежит. Для площадок вдоль Калужского и Киевского шоссе это не всегда очевидно.

Основная складская стройка в границах города идёт в Новой Москве: на территории бывших поселений вдоль Калужского, Киевского и Минского направлений. Там участки крупнее и проще с подъездом фур. Внутри старых границ склады чаще встраивают в бывшие промзоны, и тогда почти всегда речь о реконструкции.

Транспорт и сезон

Для грузовиков внутри МКАД и ТТК действуют ограничения и пропускной режим. Если склад обслуживает городскую доставку, это влияет на расчёт парковки, графика отгрузок и числа доков: машины приходят окнами, а не равномерно.

Москва относится к III снеговому району по СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Для плоских кровель больших пролётов это означает расчёт снеговых мешков у парапетов и перепадов высот: именно там случаются аварии. Изыскания возможны и зимой, но геодезия по глубокому снегу идёт медленнее, а полевые работы лучше закладывать на тёплый сезон.

Типовое здание, своя команда или комплексный проект: что выбрать?

Честный ответ: комплексный проект нужен, когда склад капитальный и под конкретную технологию. Для простого ангара или временной потребности бывают варианты дешевле.

На наш взгляд, экономить на технологическом разделе — худшая из возможных экономий. Он стоит малую долю проекта, а ошибка в нём живёт столько же, сколько здание.

Ошибки заказчиков, которые обходятся дороже всего

Почти все дорогие ошибки сделаны до начала проекта: в задании, в выборе участка и в порядке работ.

• Проект без технологии. Здание есть, а стеллажи не встают между колоннами. Итог — минус 10–20% мест хранения или перенос колонн на бумаге и новая экспертиза.
• ГПЗУ после эскиза. Отступы, охранные зоны и предельная высота меняют посадку, эскиз переделывают.
• Старые изыскания. Экспертиза не примет отчёты, если они устарели или выполнены не на этот участок.
• Мощность «на глаз». Технические условия на электричество запросили по аналогии, а потом добавили холод и зарядку погрузчиков. Новые ТУ — это месяцы.
• Пол как в гараже. Пол без расчёта под стойки стеллажей трескается в первый год эксплуатации.
• Пожарка в последнюю очередь. Если пожарные отсеки и тушение не заложены на эскизе, к экспертизе приходится перекраивать планировку.
• Рабочая документация «потом». Строитель начинает по проекту стадии П и сам додумывает узлы. Спорить о качестве потом не с чем.

Как выбрать проектировщика и что проверить в договоре

Проверяйте три вещи: допуск к работам, опыт именно складов и то, что прописано в договоре про экспертизу и надзор.

По общему правилу статьи 48 ГрК РФ проектную документацию готовит член саморегулируемой организации проектировщиков. Членство проверяется в реестре НОПРИЗ за пару минут. Главный инженер проекта должен быть в Национальном реестре специалистов в области строительства.

Чек-лист перед подписанием

• членство в СРО проектировщиков подтверждено по реестру;
• в задании перечислены все разделы и стадии, включая технологию;
• понятно, кто делает изыскания и кто платит за экспертизу;
• число циклов замечаний экспертизы, входящих в цену, указано цифрой;
• авторский надзор: включён или стоит отдельной строкой;
• вы получаете файлы чертежей в редактируемом виде, а не только PDF;
• график привязан к датам получения исходных данных от вас;
• порядок оплаты по этапам, а не стопроцентная предоплата.

Портфолио смотрите со смыслом. Красивые фасады говорят мало, спросите, сколько складов прошло экспертизу и с какими замечаниями. Slon6 показывает такие вещи на встрече, а состав работ мы фиксируем в задании до подписания.

Что спрашивают у Slon6 перед заказом проекта

Здесь собраны вопросы, которые не вошли в разделы выше: про деньги, сроки и технические мелочи.

Деньги и договор

Сроки и согласования

Технические вопросы

Если читать только этот блок

1. Проект склада начинается с технологии хранения, а не с каркаса.
2. ГПЗУ и изыскания нужны до эскиза: они задают посадку здания.
3. По рынку Москвы стадии П и Р на склад 1 500–10 000 м² стоят от 500 руб./м², цена примерная и считается под объект.
4. От задания до рабочих чертежей обычно проходит от полугода до года.
5. В Москве согласования идут через Москомархитектуру, экспертизу и Мосгосстройнадзор, в области — через другие ведомства.
6. В договоре проверьте СРО, полный список разделов и число циклов замечаний экспертизы.

Заявка на расчёт проекта

Контакты Slon6 в Москве

Slon6 проектирует склады и складские комплексы в Москве, включая Новую Москву.

• Телефон: +7 (495) 432-11-24
• Email: Slon6@slon6skladproekt.ru
• Telegram
• ВКонтакте

Перейти к заявке